Lección 5.2. Las clases de suelo.
DOCUMENTACIÓN COMPLEMENTARIA
Presentación de la clase de don Antonio Becerra García
Presentación de la clase sobre el suelo rústico de Alejandro Criado.
Ejemplo de Proyecto de actuación con la LOUA
Ejemplo de Proyecto de actuación con la LISTA
SUPUESTO PRÁCTICO 5. LAS CLASES DE SUELO
D. Francisco Sánchez es propietario de un terreno clasificado como suelo rústico sin especial protección en un pequeño municipio llamado Villanueva del Rosario de 2.000 habitantes. Quiere construir un importante hotel rural con una previsión de unos 100 visitantes a la semana y la creación de 30 puestos de trabajo directos e indirectos para el municipio, que además dará a conocer en toda España la Sierra de las Lagunas gracias a las actividades complementarias de dicho hotel como deportes de riesgo y rutas gastronómicas. Nos pregunta don Francisco lo siguiente: 1) Si legalmente sería posible la construcción de dicho hotel rural y por qué; 2) ¿Qué tramitación necesitaría con carácter previo la licencia para dicha construcción y cuál sería la intervención del organismo autonómico competente en materia de urbanismo?; 3) ¿Tendría que pagar una prestación compensatoria y prestar una garantía?;
NOTA PARA EL SUPUESTO
La pregunta segunda se resolverá de acuerdo con el proyecto de reglamento de la LISTA.
RESUMEN DE LA LECCIÓN 5. LAS CLASES DE SUELO
La clasificación del suelo es la división de la totalidad del suelo del término municipal en distintas clases de suelo. En concreto, suelo urbano y rústico, aplicando a cada una de las mismas y sus respectivas categorías un determinado régimen urbanístico de derechos y deberes, así como un posible desarrollo urbanístico.
El suelo urbano es aquel en el que existe un desarrollo urbano. Se clasificará como suelo urbano un suelo si cumple los requisitos legales necesarios, esencialmente, contar con los servicios urbanísticos básicos o encontrarse el suelo edificado aunque no cuente con dichos servicios. En suelo urbano se podrán llevar a cabo actuaciones de transformación urbanística, bien de mejora urbana o bien de reforma interior.
El suelo rústico es aquel que no sea apto ni necesario para el desarrollo urbano. Según el motivo que conlleve su clasificación, se categoriza en suelo rústico de especial protección y suelo rústico común. Los derechos en esta clase de suelo son llevar a cabo los actos que conlleven un uso natural del terreno y que sean compatibles, en su caso, con la protección específica. En suelo rústico se podrán llevar a cabo actuaciones de nueva urbanización para convertirlo en urbano.
La calificación del suelo es igualmente importante porque delimita, al igual que la clasificación, el contenido del derecho de propiedad del suelo. Significa la vinculación de los terrenos a un destino concreto conforme al instrumento de planeamiento. Son ejemplos de distintas calificaciones la residencial, dotacional o de actividades económicas. Son además muchas las variables que inciden en la calificación:
- El uso por ejemplo, Residencial (R), Comercial (C), Industrial (I), Zona Verde (ZV), Viario, etc.
- La tipología edificatoria: aislada, adosada, manzana cerrada, etc.
- La edificabilidad unitaria: intensidad edificatoria, por ejemplo, 3 m2t/m2s (tres metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo). Se puede fijar sobre parcela bruta, sobre parcela neta, etc.
- La altura máxima: por ejemplo, 4 plantas o 12 metros.
- Y otras muchas más condiciones de ordenanza, por ejemplo, parcela mínima, superficie ocupable, retranqueos, etc.